Sie beabsichtigen die Aufteilung einer Immobilie durchzuführen? Dann werden Sie spätestens zum Notartermin für die Grundbucheintragung den sogenannten Aufteilungsplan benötigen. Dieser Teilungsplan stellt einen integralen Bestandteil der Teilungserklärung solcher Immobilien dar, die durch Aufteilung zu gemeinschaftlichen Immobilien umgewandelt werden sollen. Gerne unterstützen wir Sie bei der Erstellung der notwendigen Unterlagen und klären vorab im Folgenden alle relevanten Punkte zum Aufteilungsplan anhand von häufig gestellten Fragen.
Der Aufteilungsplan ist eine technische Zeichnung, auf dem die Aufteilung eines Grundstücks oder Gebäudes in einzelne Einheiten, wie z.B. Wohnungseigentum oder Gewerbeeinheiten grafisch dargestellt wird. Je nach Anforderung der zuständigen Behörde gehören dazu die technischen Zeichnungen in Form von Grundrissen, Haus Ansichten und Haus Schnitte sowie ggf. ein Lageplan – alles Zeichnungen, bei denen wir Sie gerne mit unserer Expertise und Know-How unterstützen.
Der Teilungsplan ist wesentlich für die Begründung von Wohnungseigentum und zeigt detailliert und übersichtlich die Lage, Größe und die Grenzen der einzelnen Sondereigentumseinheiten sowie der gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes auf.
Wie bereits erwähnt, ist der Aufteilungsplan ein Bestandteil der Teilungserklärung, der durch die Abgeschlossenheitserklärung bzw. der Abgeschlossenheitsbescheinigung als zweiter Bestandteil, komplettiert wird. Die Teilungserklärung wiederum wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Diese Dokumente sind unerlässlich für die rechtliche Anerkennung der Aufteilung und die Durchführung von Immobilientransaktionen.
Wie Sie im letzten Absatz gemerkt haben, tauchen viele Fachbegriffe auf, sobald Sie eine Aufteilung Ihrer Immobilie anstreben. Daher ist es empfehlenswert sich mit den wichtigsten Begriffen rund um das Thema auseinanderzusetzen. Im Folgenden listen wir diese auf:
Wohnungseigentum: Personen mit Wohnungseigentum besitzen beispielsweise eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte in einem Doppelhaus, etc. Daraus ergibt sich automatisch, dass sie auch einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum der Immobilie besitzen.
Teileigentum: Mit Teileigentum wird die Art von Eigentum benannt, deren Fläche nicht zu Wohnzwecken dienlich ist. Konkret bedeutet es, dass Teileigentum zwar vorm Gesetzgeber auch wie Wohnungseigentum angesehen wird, jedoch handelt es sich dabei beispielsweise um Flächen für gewerbliche oder administrative Zwecke, aber auch um Büros, Garagen, Lager, etc.
Gemeinschaftseigentum: Hierbei handelt es sich um die Bereiche einer Immobilie, die allen Wohnungseigentümer:innen gemeinschaftlich gehören. Dazu zählen Teile des Gebäudes wie beispielsweise Außenwände, Dach, Geschossdecken und das Fundament sowie Fenster, Eingangstüren, Treppenhaus und Flure oder auch Innenhöfe, Gartenanlagen, Keller, Garagen und die Briefkastenanlage. Gibt es eine Wohnung für den/die Hausmeister:in, zählt auch diese zum Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentum: Dieser Begriff beschreibt das individuelle Eigentum an Flächen oder Räumlichkeiten in einer Immobilie. Neben der eigentlichen Wohnung (inkl. der nicht tragenden Wände und Sanitärinstallationen), wozu in der Regel auch Balkon, Terrasse, Loggia gehören, können auch Garagen, Stellplätze als auch Lagerräume wie Keller- oder Dachbodenabteil hinzuzählen, die unmittelbar und einzig der jeweiligen Wohnung – und nur einem/einer Eigentümer:in zugeordnet werden können.
Sondernutzungsrecht: Bei diesem Begriff handelt es sich um ein spezielles Nutzungsrecht, dass einem/einer oder auch mehreren Beteiligten der Eigentümergemeinschaft eingeräumt werden kann. Das Besondere hierbei ist, dass die Fläche sich im Gemeinschaftseigentum bleibt.
Es handelt sich hierbei um Flächen die explizit nicht zu Wohnzwecken dienen, sondern deren Fläche anderweitig genutzt wird, wie beispielsweise bei Stellplätzen, Garagen, Keller- oder Dachräumen. Der Fokus liegt hierbei auf dem Nutzungsrecht, das, anders als beim Sondereigentum, der Person ausschließlich die Nutzung gewährt. Jedoch nicht das Recht bauliche Änderungen an der Sache vorzunehmen.
Miteigentumanteil (MEA): Mit dem Miteigentumsanteil wird der rechnerische Prozentsatz definiert, mit dem jeder/jede Miteigentümer:in am gemeinschaftlichen Wohneigentum einer Wohneigentumsgemeinschaft beteiligt ist. Allein dieser MAE ist auch ausschlaggebend für die grundsteuerliche Bemessung vorm Finanzamt.
Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Das WEG regelt alles zum Thema Wohnungseigentum und Dauerwohnrecht. Dazu gehören alle Belange, die bei formellen Grundstücksteilungen entstehen können oder durch Aufteilung eines Wohnungseigentums in mehrere Einheiten, aber auch Raum- oder Flächenteilung, die nicht zu Wohnzwecken dienen.
Abgeschlossenheitserklärung/Abgeschlossenheitsbescheinigung: Diese Erklärung oder Bescheinigung belegt im öffentlichen Baurecht, dass Einheiten in einer Immobilie in sich abgeschlossen sind - demnach eine eigene Einheit darstellen und separat durch eine verschließbare Tür zugänglich sind.
Die technischen Zeichnungen müssen alle für die Aufteilung relevanten Flächen visualisieren. Dazu gehören:
1.) immer Grundrisse aller einzelnen Etagen mit Wohneinheiten, Nutz- und Gemeinschaftsflächen
2.) i.d.R. Haus Schnitte - längs und/oder quer durch das Objekt
3.) ggf. Haus Ansichten - einzelner oder mehrerer Himmelsrichtungen - wenn beispielsweise ein/eine Miteigentümer:in das Sondernutzungsrecht für die Dachfläche für den Betrieb einer Photovoltaikanlage zugesprochen werden soll oder bereits innehat
4.) ggf. Lageplan - wenn es mehrere Flächeneinheiten im Garten oder Stellplätze gibt, sowie je nach Objekt
In der Regel werden diese technischen Zeichnungen (bis auf den Lageplan) im Maßstab 1:100 erstellt. Abweichungen sind jedoch aufgrund Vorgaben der jeweiligen Grundbuchämter möglich. Wir empfehlen Ihnen vorab eine Anfrage zu stellen, welche Unterlagen Sie für Ihr ganz persönliches Vorhaben einreichen sollen.
Im Allgemeinen müssen die technischen Zeichnungen zwingend Angaben zur Lage (namentlich die Adresse der Immobilie) und zur Größe der Immobilie enthalten, weswegen die Bemaßung der Grundrisse folgerichtig ist. Eine klare und eindeutige Kennzeichnung für jedes Sondereigentum als auch des Gemeinschaftseigentums sowohl in den Grundrissen, aber auch in sämtlichen anderen technischen Zeichnungen ist unerlässlich und muss vorhanden sein. Diese Kennzeichnung erfolgt üblicherweise mithilfe Nummerierung der Wohneinheiten bzw. durch Buchstabieren für Gemeinschaftsfläche und kann in manchen Fällen zusätzlich durch unterschiedliche farbliche Markierung erfolgen.
Ebenso wird meistens ein sogenannter Zeichnungs- oder Plankopf auf dem Dokument vorhanden sein, womit grundsätzlich ein tabellarischer Informationskasten auf der technischen Zeichnung gemeint ist. Hier befinden sich wesentliche Angaben, beispielsweise kategorisiert nach Objektdaten (z.B. Adresse, Gemarkung, Flurstück und Objektart der betreffenden Immobilie), Daten zum/zur Auftraggeber:in, Planinformationen (z.B. Planinhalt, Maßstab, Plannummer, etc.) sowie Daten zum/zur Planersteller:in.
Optional, bzw. je nach Voraussetzung des jeweiligen Amtes, ist auch das Feld für den sogenannten Architektenstempel Bestandteil des Teilungsplans. In diesem Feld bestätigt ein/eine Architekt:in oder ein/eine Ingenieur:in oder ggf. ein Sachverständiger/eine Sachverständige durch seine/ihre Unterschrift und Stempel, dass die technischen Zeichnungen Pläne korrekt sind und den baurechtlichen Anforderungen entsprechen.
Der primäre Zweck eines Aufteilungsplan besteht darin alle Belange der Eigentums- und Nutzungsverhältnisse einer Immobilie abzudecken. Dies wird durch die zeichnerische Darstellung der Aufteilung der Immobilie besonders gut dargestellt und kommt sowohl bei Schaffung von Wohneigentum oder bei der Aufteilung von Gewerbeimmobilien zum Tragen. Der Plan definiert exakt die Grenzen der einzelnen Sondereigentumseinheiten sowie der gemeinschaftlichen Flächen und dient als Grundlage für das Grundbuchamt zur rechtlichen Festlegung des Eigentums.
Ein besonderes Augenmerk liegt hier auf einer penibel korrekten und genauen Umsetzung des Teilungsplans, da jede Abweichung zu den tatsächlichen Eigentums- und Nutzungsverhältnissen zu rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen den Miteigentümer:innen führen kann.
Ein weiterer Zweck vom Teilungsplan ist ebenso seine Rolle bei der Bemessung der Grundsteuer. Die beteiligten Parteien werden je nachdem, was im Grundbuch laut Teilungserklärung feststeht, Grundsteuer für die Immobilie zahlen. Daher ist es sehr wichtig, dass die Aufteilungspläne wirklich die Eigentumsverhältnisse widerspiegeln, die wirklich vorhanden sind. Auch hier führen Fehler bei den Teilungsplänen dazu, dass es zu falschen Grundsteuerbemessungen führen kann - ein Umstand, der schnell teuer wird.
Wie bereits aus den Absätzen zum Zweck von Aufteilungsplänen ersichtlich wird, sind diese Dokumente vielschichtig und können daher verschiedene Rechtsgebiete betreffen, wie beispielsweise das Bau-, Grundstücks- und Wohnungseigentumsrecht (WEG) und nicht zuletzt das Grundsteuerrecht.
Die Erstellung eines solchen Plans erfordert eine genaue Definition der Sondereigentumseinheiten sowie der gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes. Die rechtliche Bindungswirkung des Teilungsplans entsteht durch seine behördliche Genehmigung und Eintragung im Grundbuch. Grundgedanke hierbei ist, dass die Belange aller betroffenen Parteien berücksichtigt werden, um spätere Streitigkeiten vorzubeugen oder gar ganz zu vermeiden.
Der Aufteilungsplan selbst unterliegt den rechtlichen Aspekten der entsprechenden Bauordnung je nach Bundesland. Wenn diese bauordnungsrechtlichen Vorgaben nicht eingehalten sind, wird normalerweise der Teilungsplan auch nicht genehmigt. Zusätzlich sind die Vorschriften laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bindend. Es ist in jedem Fall empfehlenswert eine umfassende rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um die Konformität mit allen relevanten Rechtsnormen sicherzustellen.
Ein Aufteilungs- oder Teilungsplan kann von einem/einer Bauzeichner:in genauso erstellt werden, wie von einer bauvorlageberechtigten Person. Die letztliche Prüfung und Bestätigung, dass der Teilungsplan der zutreffenden Landesbauordnung entspricht, kann hingegen nur durch eine solche Person erfolgen, die spezifische berufliche Voraussetzungen und Qualifikationen dafür erfüllt - also über eine Bauvorlageberechtigung verfügt. Dies trifft auf den Berufstand eines/einer Architekt:in genauso zu, wie auf den Berufszweig eines Bauingenieurs/einer Bauingenierin. In manchen Fällen entsprechen auch Gutachter:innen oder Sachverständige diesen Anforderungen, die mit solchen technischen Zeichnungen beauftragt werden, weil sie dazu von einem Gericht bestellt wurden.
Die Bauvorlagenberechtigung ist deswegen notwendig, da beim zuständigen Baumamt eine Eintragungsbewilligung notwendig ist. Dies ist die Bestätigung, dass die technischen Zeichnungen den gesetzlichen Vorgaben gerecht werden. Nur wenn diese Bewilligung vorliegt, wird der Aufteilung- oder Teilungsplan im Grundbuch eingetragen.
Damit Sie sich ein Bild eines Teilungsplans machen können, sehen Sie im Folgenden exemplarisch ein entsprechendes Dokument:
Da der Aufteilungsplan eine so zentrale Rolle einnimmt bei gemeinschaftlichen Immobilien, ist hier oberste Sorgfalt geboten. Gerne unterstützen wir Sie bei Ihrem individuellen Aufteilungs-Vorhaben und stehen Ihnen mit unserer Fachkompetenz vom Anfang bis zum Ende der Erstellung der Pläne zur Seite.